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嵊州市2020房价暴跌?2019年房价走势会如何?这一类暴跌 幸福里房产

发布时间:2019-11-12 10:01 来源:大伟看楼市点击 :
2019年房价走势会如何?这一类暴跌
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原文标题:2019年房价走势会如何?这一类暴跌
原文发布时间:2019-01-25 20:39:25
原文作者:大伟看楼市。
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幸福里房产

对于最近几年的开发商来说,限竞房已经普遍性亏损,截止1月23日,网签数据依然非常低迷。

限竞房项目已经普遍性降价10%左右,即使这样,市场依然萧条。

日前,北京合计入市了38个限竞房项目,合计53期,供应的限竞房住宅有24767套、合计的建筑面积是291.7万平米(其中部分含地下)而整体合计签约只有56万平米5534套,网签比例22.3%,整体看,实际销售的平均签约数量也不足40%。

1:影响有多大?

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目前看北京入市的土地合计,87宗限竞房项目,合计88个项目,住宅部分体量高达839.33万平米,3124亿。按照正常的投资逻辑,叠加建安税费等投资,这88个项目大约合计是5000亿的投资,那么现在卖了多少?

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网签合计250亿,实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。

对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。

到目前为止北京限价房只供应了250万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看:

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累计挂牌待入市土地高达32宗,合计起价441.4亿,都将在春节前出让。

其中多达24宗是住宅地块,另外还有部分工业属性等地块。

住宅用地全部是限竞房与共有产权房。预计最后合计1月土地出让金将超过300亿。其中限竞房在春节前还有150万以上平米土地。

也就是不考虑未来,只看2019年春节前入市的土地,北京合计将有100个限竞房项目,大约1000万平米,开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止,从第一宗地开始,2年时间只网签了250亿,真实销售500亿。

3:90%限竞房入市项目已经肯定亏损。

合计87宗地块88个限竞房项目的北京市场,从土地成本看,溢价率在20%的有44宗,溢价率在10-20%的有17宗,低于10%的有26宗。

已经入市的38个项目只有不足5个项目有可能盈利,其他全部亏损。而计算所有限竞房项目,大部分也将出现亏损。从销售周期看,基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看,都远远超过之前预期。

整体市场情况:限竞房进入全行业亏损中!

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房:

首先:当下整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次;北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三:限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

第四:限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。


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