临沂一套房子涨20万!解密三四线房价背后的真相 幸福里APP

发布时间:2019-12-15 23:52:04 来源:幸福里APP 关键词:幸福里房价
临沂一套房子涨20万!解密三四线房价背后的真相
原文标题:临沂一套房子涨20万!解密三四线房价背后的真相
原文发布时间:2019-07-14 13:57:39
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从2017年四季度开始,三四线城市的房价已然涨穿天际。两年前的5000元一平只是如今的起步价,突破1万元的前赴后继,甚至出现部分三线城市房价竟然力压省会。

与之呼应的是,越来越多房企前往三四线城市拿地。5月28日中南地产斩获北城地王,溢价率高达94.65%,每亩高达1382万元。于是临沂本就稳步增长的房价多了个神助攻,北城新区二手房一夜之间飙涨二三十万。

那么你可能不禁要问了,在三四线城市人均收入不高的情况下,是什么原因支撑起了逆天的房价,这一轮涨势还能持续多久?

临沂地王频出 房价短期暴涨

纬房指数监测显示,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为63个。其中山东有4个,分别是临沂、泰安、潍坊、日照,其中临沂房价环比上涨2.13%,为四城涨幅最高

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从2008年开始,临沂房价虽然在短期有过回调和下降,但总体处于不断上升的趋势,十年左右的时间,临沂房价几乎上涨了10倍。近一个月来,临沂土地市场地王频出也成了全城热议的焦点。从碧桂园落地经开区,到中南拿下北城地块,再到史丹利拍出经开地王,再到6月下旬碧桂园、万科分别摘得北城和河东地块,似乎临沂的每场土拍都是一次楼市的狂欢。

从目前临沂在售的20多个楼盘价格来看,北城新区均价在1万3左右,为各区最高,兰山区、河东区和经开区均价也在8千左右。6月某楼盘开盘,排卡交40万现金不说,现场500多购房者抢49套房源,紧接着就爆出某客户因没选上房大闹售楼处的消息。

“买不起的北城,回不去的河东”,临沂房产市场上越来越多的一线房企进场,加上本地老牌房企加持,也让房价不断加码。另外,临沂房价疯涨背后,除了新房销售,房产中介的作用也不可忽视。

不少售楼处的新房销售都会说某某楼盘房源紧张,买到的几率很小。而房产中介更会乘机搞气氛,让你交个几万块,弄个内部购房名额,保证能选到房。开发商与中介联合,各取所需,背后买单的自然是购房者。

在不少日光盘的制造的抢房景象下,房价也随之攀升,甚至个别学区二手房单价炒到近3万,大有赶超济南和青岛的趋势

按照临沂目前均价近万元的房价,买套新房三居动辄两三百万,而2018年临沂人均月薪5128元,首付差不多要六七十万,如果按照200万贷款30年来计算,月均还款额也超过1万元,对于工薪阶层的刚需购房者来说,根本无力负担。

市场热度不减 背后压力并存

任何地区房价的涨跌都离不开供需关系。首先其根源就是因城施策导致的需求转移。在现阶段一二线城市楼市严控之后,大量房地产资金自然会转移到市场宽松的三四线城市,短期内购房者大大增加必然会导致房价的疯涨。

在上个月社科院和经济日报共同发布的2018年中国城市竞争力报告中,临沂榜上有名。

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近些年临沂的发展还是较快的。2017年的时候,南京路还是北城一期的外环,位置还算偏远。而现在,北城二期建设以及近半,南京路已经成了北城的中心路段。其二,棚改货币化制造出来的本地需求也是一个原因。棚改拆了不少县城居民的房子,再以货币化对其补贴,被拆者手里就有了购房资本。

现在临沂北城在售的有20余个楼盘,房源量并不算多,而购房需求还没有彻底释放出来。临沂这两年发展的主要区域是罗庄、经开区等偏远地区,目的是把处于较低水平的房价补涨上来,这也导致北城二期的土地供应明显不足。目前的局面就是人来了,钱也来了,房不够;开发商来了,资金来了,地太少,从近期土拍的疯狂便可见一斑。

其三就是,随着大城市人口控制和疏解政策出台,不少大城市漂族选择回乡置业。而发展好的区域大家必然会争抢,就像地王频出区域房价会飙涨这样。所以,房价上涨必然会导致租金的市场价格的波动,租房的压力也会增大,而刚需即使不买房,租房成本也在不断增高,这在另一层面上助推了房价的上涨。

但是临沂高房价背后仍然对房地产市场是有压力的。当其房价逼近省内济南青岛等二线城市之余,城市环境和就业条件和二线城市还是有差距的,那么所谓的低房价和高幸福指数的优势就会越来越小。

另外,高房价大幅提高了购房者的负债率,使得家庭金融风险的系数升高。而房地产的快速发展也增加了临沂金融系统性风险,甚至在银行贷款中,与房地产相关的贷款占到相当大的比例,这些都为临沂长期可持续发展埋下了隐患。

反观三四线城市 购买价值何在

前几天,临沂朋友圈流传一张建行临沂分行的《关于个人住房贷款房屋套数认定的通知》,最主要的内容是:房屋套数的认定由“认贷不认房”变更为“认贷也认房”。无论消息是否属实,足以说明大家对临沂高房价降温的迫切。

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不可否认,绝大多数三四线城市正处于城镇化快速发展的阶段,棚改也是其必然要经历的过程,货币化安置的手段必然将刺激大量购房需求的产生。因此,未来一段时间三四线城市甚至五线小县城的房价,可能仍将保持上涨的姿态。但是,能不能买房也要结合城市的实际情况决定。

第一,从短期来看,当前楼市调控重点正逐步转向三四线城市。像临沂这样的三四线城市房价冒头不是一天两天的事情了,从2017年起三四线城市就开始充当起房价上涨的领头羊,因此当年9月三四线城市就迎来了一轮以限售为主的密集调控。

而进入去年三四月份以来,三四线城市过热再次引起楼市调控密集发布,主要还是以打击投机炒房热为主。再加上去库存政策的逐步完成,未来政策进一步收紧或是大概率事件。

第二,从长期来看,三四线城市的房价不具备长期上涨的基础。我们说一个城市房价是否合理,要看其城市人口财富的均值。如果一个城市房价高、工资低,又没有收入高于当地居民的流动人口的时候,房价后续上涨就缺乏了支撑。

虽然,短期内棚改会为三四线提供购房需求并注入活力,但大量集中的棚改毕竟不具备长期性,许多省市都把2020年作为棚改的完成之年,因此它对于楼市发展的催化和拉动作用会逐步减弱,那么棚改所能带来的红利期就更短了。此外,当前不少城市都鼓励实物安置,这必然也会进一步削弱棚改对房价的影响。

此外,我们通过房价收入比情况、人口流入和商业环境等因素,还可以判断这个三四线城市的房价是否已经严重透支。随着新一线城市及二线城市的城市红利已突显,未来,三四线城市楼市火热的状况或难以长期持续,不排除越来越多的三四线城市因潜在的房价上涨压力加入到调控的行列中来。

特别是对于投资者而言,三四线城市不同于一二线城市,炒房囤房之后很难找到接盘侠,而且还随时面临着调控政策出台的风险,一不小心被套也是大概率事件,因此三四线楼市入场需谨慎,购房者还是要以自住的心态来买房。

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