置业陷阱!商住两用,住宅底商差异太大,搞不懂亏几万|购房者说11.3 幸福里APP

发布时间:2019-12-16 16:35:00 来源:幸福里APP 关键词:幸福里app房子都是真的吗
置业陷阱!商住两用,住宅底商差异太大,搞不懂亏几万|购房者说11.3
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前几天,群里有小伙伴在购房时遇到了这样一个问题:

置业陷阱!商住两用,住宅底商差异太大,搞不懂亏几万


住宅还是商住?傻傻分不清楚?土地性质不同,对房屋产权有很大影响。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,住宅用地与商业用地的土地使用权相差几十年!花了大价钱,难道要比别人损失很多年吗?小伙当时就慌了!

后来经过群友们的热情帮助,才发现是虚惊一场,原来买到的不是商住两用房而是住宅底商房。看到这里,您是不是也有点迷糊了呢?今天,阿福来教大家区分一下,商住两用房、住宅底商房这对看起来像孪生兄弟的概念到底有什么不同?

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01/什么是商住两用房?

02/公寓值不值得投资?

03/有底商的住宅建不建议买?

01/什么是商住两用房?

所谓商住两用,就是既能办公又可以居住的一种产品,是SOHO(居家办公)住宅的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入一些写字楼的诸多硬件设施,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。

商住两用房的缺点主要在于三点:落户问题、费用问题和安全问题。

  1. 首先,商住两用房一般不能落户。这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
  2. 其次,“商住两用”房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
  3. 第三,商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等。


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02/公寓值不值得投资?

既然谈到了商住两用房的居住问题,那么我们接着谈谈,这种房子是否适合投资呢?

公寓产品主要的购买投资价值是出租收益和资产收益。出租收益是有天花板的,但是资产收益可以让公寓有更多深层次的玩法;部分高品质公寓,与住宅一样,分享着地段增值的红利。

公寓,说到底也是一件普通的商品,既然是商品,就有一定的商业逻辑在里面:最终的使用者满意,并愿意为自己的消费付出合理的价格。

同理,投资一个公寓的商业逻辑是这样的:最终使用者满意并能够支付合理的价格,并把按照合同的约定及时支付给投资者(商业物业购买者),这样才是完整的商业逻辑。

因此,投资公寓最首要的前提是,购房者一定要有,洞察、辨别开发商建造公寓思维逻辑的能力。直言不讳的说,在利益和成本的驱动下,市场上大多数公寓,都是按照开发逻辑来完成快速建设。

公寓价值和城市价值、商圈价值有着很强的关联。在中国,投资房产,本质上就是投资区域。另一方面,土地作为特殊资源,具有稀缺性和不可再生性的天然属性,这决定了房产的另一属性,就是优质资源的不可替代性。

公寓的主要投资价值在于产品的多功能性和后期房价的上涨与租金收入,而对于租客而言,交通与通勤成本是租房时的重要考虑因素。

好的配套和周边环境,直接影响的就是项目的价值品质。而且现在的公寓产品尤其受年轻人的喜欢,周边如果有商业、餐饮、娱乐等丰富的配套设施,更加能够吸引他们来置业。同时由于这里人流的集聚效应,便于出租,租金水涨船高也是不言而喻。

总之,公寓以其面积小、总价低、回报高等优势,受到越来越多人的追捧。然而,由于公寓产品本身所拥有的空间较小,真正提升公寓价值的,是其附加值。

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03/有底商的住宅建不建议买?

所谓的“住宅底商房”,是指利用楼盘的底层或着低层作为商业用房,从而满足业主或区域的消费需求。也就是说,下面一二层是商业店铺,用作商业用途,而上面的那些楼层还是原本的居民房。当然了,因为是在一块地上面,所以还是70年产权。

住宅底商房无疑是成为了大趋势,而正是因为它有很大的优势,所以开发商愿意这样去开发,在一些还可以的地段上面,几乎都是这样的房子,这也导致商铺越来越多。对于开发商来说,底商的房子有相对稳定的客源,收益也会相对大一些,所以被很多人看好。因为高层住宅的一二楼往往是不被喜欢的,比较难卖出去,所以开发商想了这么个模式,将首层或二层作为商业用途,反倒能获取更大利益。

对于业主来说呢,这样的房子是有利有弊的,先说好的地方。一般来说,商铺是在外围一圈的住宅上,小区里面一般一二楼还是住宅房,正是因为商铺在外围,所以小区业主十分方便,吃饭啊,健身啊,消费啊,有时候在一个小区就能完成这些活动了,省时省力。

再说劣势,首先,底商容易造成小区环境脏乱差。因为下面两层是用作商业的,所以如果是从事水果店,蔬菜店,烧烤店这些的商铺,那么环境就不是很好了,有时候半夜还在卖东西。

其次,容易产生噪音污染。自然,底商房,白天晚上都有人在逛,容易产生噪音。比如很多商铺为了吸引顾客,会在店门口放置摇摇车,这动静就大了。

最后,违章停车、搭建等。因为人多了起来,尤其是商业和住宅联系到了一起,难免会起到利益的冲突,比如有人占用了业主的停车位,或是违规搭建一些棚子,这都会影响到业主。

所以,买这样的房子还是要谨慎一些,买是能买的,最好买里面的房子,而不是有底商的房子,这样优势能享受到,劣势也能视而不见。

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