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东哥探盘:有数据,有真相!如何正确认识当前郑州楼市现状及未来发展趋势?

发布时间:2018-11-29 20:31   来源:网络 点击 :
原文标题:有数据,有真相!如何正确认识当前郑州楼市现状及未来发展趋势?
原文发布时间:2018-11-28 09:16
原文作者:东哥探盘。
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【一】迷茫的愤怒

当下,郑州楼市局面依然是波诡云谲,混乱与迷茫并行。(如何看中盘)。

一方面,很多知名楼盘甚至是销售神盘交房遭遇维权危机,曾经的宣传和承诺,变成了见光死,引起购房业主愤怒;

另一方面,关于新房市场的销售困局以及【降价传闻...


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如何看中盘)。

一方面,很多知名楼盘甚至是销售神盘交房遭遇维权危机,曾经的宣传和承诺,变成了见光死,引起购房业主愤怒;

另一方面,关于新房市场的销售困局以及【降价传闻】不绝于耳,吃瓜群众和不良媒体并把这种特例和情绪放大,引发恐慌——这种恐慌,恰恰不是【观望的恐慌】,而是【不了解真相的恐慌】——传说中的惊喜低价在过去看房买房过程中发现并不存在,或者只有1套,继而发现自己受骗了。但没去过的买房者把这种【由开发商主动放出的超低价】当成新开盘价格的全部,并把【“降价”引发的愤怒】无限放大和传导,引起更多吃瓜群众的迷茫。

你会发现,有时,这是【开发商营销自己做的孽】:

1、无限吹嘘和承诺自己楼盘的牛逼,交房时失落。

2、无限放大自己的低价,引诱客户去现场实现来访量。当客户发现自己受骗时,对开发商更加不信任。

这,就是目前的普遍现实。(如何看中盘)。

【二】数据说话

熟知郑州楼市规律的人都明白:今年郑州楼市真正开始很凉,是从8月份开始。

这个节点,非常明显。或者是偶然,或许是必然,那就是731会议讲话。从8月份开始,9月、10月、11月,到现在为止,基本快4个月时间了。在这四个月里,民众的情绪开始悲观,行为开始保守,观望情绪比较浓烈。

但很有意思的是,从11月中旬开始,市场似乎变得暖和了,人们的态度发生了变化。这从上周郑州楼市开盘的数据可以看出。

上个周末,大郑州楼市开盘数量达到近一两个月最多的15个,各个楼盘出现了不错的去化业绩,有的楼盘100%清盘,多个楼盘去化达到88%以上。特别是白沙组团的美景东望出现了抢和找关系买房的局面,这个很牛。

我又把统计数据和周期放大到国庆节到现在的10月份和11月份。

在过去的两个月里,基本大的开盘周期约有8次,基本在周末时间。整体上开盘频次达45——50个频次之间。开盘楼盘约有40个。包含3个公寓项目。

他们分别是:

10月份:金水世纪城、郑地璞园、美景麟起城、鑫苑名城、长基雁月湾、美景美境、郑州孔雀城、锦艺四季城、鑫苑国际新城(公寓)、阳光城檀悦、康桥香溪郡、美景东望、龙湖天宸原著、融信城市之窗(公寓);

11月份:盛润运河城、亚新美好天境、远洋风景、建业半英里、中海万锦熙岸、和昌盛世城邦、绿都澜湾、招商公园1872、碧桂园天澜、永威西郡、鑫苑国际新城(公寓)、瀚海尔湾、融创中原宸院、正商汇航佳苑、碧桂园中央公园、融创御湖宸院、和昌湾景国际、正弘府、正弘中央公园、大正水晶森林、东原阅城、世茂云尚城、金地格林小城、名门翠园、美景东望、恒大养生谷、康桥铂舍。

上图,是以上开盘楼盘的分布图。黄色模块代表是精装修;紫色代表是洋房产品。

由于版面有限,楼盘的具体名字就没写上去。相信懂行的朋友自然明白哪个点代表哪个楼盘。

通过这个图可以看出,这40多个开盘楼盘,

有的是首次开盘,比如美景东望、招商公园1872、东原阅城、恒大养生谷、碧桂园中央公园、碧桂园天澜、盛润运河城、亚新美好天境、远洋风景、建业半英里、中海万锦熙岸、郑州孔雀城、龙湖天宸原著、融信城市之窗、大正水晶森林、康桥铂舍、正商汇航佳苑;

有的是后续加推开盘,比如名门翠园、美景美境、融创御湖宸院、世茂云尚城、瀚海尔湾等。

当你仔细看这些价格时,你会发现如下规律:

1、价格在20000+的楼盘,只有位于郑东新区的建业半英里;以及部分房源在20000+的瀚海尔湾,不过,瀚海尔湾是精装修。

2、价格在15000——20000之间的楼盘,有名门翠园、美景美境、正弘府、阳光城檀悦、正商汇航佳苑(精装)。大部分在大北区和老经开区。而西南的招商公园1872是洋房,取了洋房标准层15000左右的均价。

3、价格在10000——15000之间的楼盘占主流。整体上没有明显特征。相对而言,大北区惠济区的几个楼盘融创中原宸院、锦艺四季城、美景麟起城、碧桂园天澜;

大高新区的中海万锦熙岸、大正水晶森林、东原阅城;

二七新区的鑫苑名城、盛润运河城;

南龙湖的龙湖天辰原著;

中原新区的永威西郡;

白沙组团的美景东望;

绿博组团的康桥香溪郡;

以及老三环内的金水世纪城、郑地璞园、和昌湾景国际、融创御湖宸院、世茂云尚城等。

4、而10000以下的房子,有荥阳组团的恒大养生谷、金地格林小城;南龙湖组团南部片区的郑州孔雀城、远洋风景;和雁鸣湖组团的长基雁月湾。

数量比较少。

【三】市场说话

当市场归于平静时,楼盘综合价值力和性价比,就体现出来了。

老百姓不傻。

在过去两个月,通过市场监控看得出来,这几个盘的开盘销售最佳:

1、美景东望;2、融创中原宸院;3、美景美境;4、名门翠园;5、康桥香溪郡;6、大正水晶森林;7、东原阅城;8、瀚海尔湾;9、正弘府;

当然,这几个楼盘还有一个因素:有的是新盘,蓄客期较长,开盘套数较多,自然市场热度较好。

但从东哥探盘30000人所在的东粉儿群里每天的讨论热度也可以看出,这些盘的确受关注最高,风头最盛。

当然,没列入名单不是说楼盘不好,而是说在这个阶段的市场表现。

如果说以【东哥探盘】粉丝群里三万人东粉儿群的议论度、关注度作为【东粉儿指数】的话,这些盘的榜上有名,是有依据的。

比如,美景东望12000带精装的抢购,的确是真相。很多人找我找开发商定房源,被我拒绝。当然,我也没这么大面子。

比如,在既有交房楼盘维权背景下,融创能够把中原宸院和御湖宸院开这么好,和其价格和综合性价比有很大关系。当然,我个人很佩服融创的营销能力,不服不行。

比如,大正水晶森林,开盘热销和其产品力有关系。

比如,瀚海尔湾,开盘热销和其区位和其产品力有关系。

康桥香溪郡一直火,就不必说了。东原阅城从数据上来看,很火。我没去探过盘,我不发言。我也不知道那个尴尬的位置为啥那么多人抢,可能产品和社区的确很好吧。

在金水北区,名门翠园和美景美境并驾齐驱。名门翠园18500价格的大平层能卖得七七八八,一方面是老百姓认可其区位优势、地铁和配套,另一方面是其大户型改善产品满足了区域性纯改善客户的需求。

而美景美境16500的价格搭配其综合素质的资源占有,卖得好也就能够理解了。

【四】补充

在整个郑州市场层面,目前有三个区域,虽然在上文里没有体现,过于低调,但在价格和销售成绩层面遇到了一点危机。这三个组团就是:

1、北龙湖;2、绿博;3、滨河国际新城。

我们不得不承认。这三个区域的楼盘目前很难受。一是不好卖,二是面临价格下行压力。

当你仔细思考的时候,你会发现共同的原因:

1、区域阶段性供求关系发生失衡;

2、区域楼盘产品同质化太严重。

在这种情况下,当一个楼盘的价格开始跳水时,就会引发区域市场价格危机,譬如北龙湖的保利瓏熙;譬如绿博的金科双盘;譬如滨河国际新城的融侨府和拓丰祥和居 。

当一个楼盘价格开始跳水,其他楼盘跟进时,就会引发阶段性的多米诺骨牌效应。

但,放心,这三个区域的区域价值从长远看,都没问题。

【五】如何认识当前市场

1、当前,2018年11月下旬,郑州房地产市场没有进入寒冬。甚至,偶尔还很温暖。市场没有那么不好,现在的市场和2008年、和2013年相比,还是很好的。

寒冬根本没到。

至于未来有没有寒冬,我不知道。也许直接转到春天。

是的,我说的郑州市场——在历史上,一直神一般存在的市场。

2、目前郑州房地产市场整体态势算是【供需两旺】、【供需平衡】.

出现阶段性供大于求的区域是:北龙湖、绿博、滨河;

出现阶段性供小于求的区域是:白沙;三环内(北龙湖除外)——北龙湖的南片区也是三环内。

出现阶段性部分楼盘走量而下行的是:南龙湖南片区的部分楼盘。

销量和价格均稳的区域是航空港。

其他区域都还行。

3、目前卖得好的楼盘的共同特征:综合品质高,区域性产品稀缺,价格有诱惑力。

4、整体上,因为限签导致今年前半场市场的问题,在近期开始签约放松,可以网签,这是好事。出现了开发商催客户网签的苗头。

5、关于部分区域限购放松的传闻依然是扑朔迷离。我不知道真相。

6、目前市场有降价吗?有。

一种是促销行为;一种是因为新推出房源的位置和产品比较差,造成表面上的降价错觉;一种是新开盘楼盘比预期低,认为是降价。

从数据来看,目前价格已经是很稳。平稳。但部分楼盘还是有涨的。比较少。

7、刚需型楼盘卖得比较好。2万以上楼盘去化速度较慢——这正常。永远都是刚需型楼盘走量,品质改善型楼盘换价。

8、 请慎用【韭菜】【站岗】这类词。不是任何人都有资格做韭菜的。你自己认为所谓的站岗,是为自己的资产财富守卫。

9、关于利率上浮比例,一定会下浮。但是哪一天?我也不知道。

10、关于2019年郑州房地产走势和房价走势?暂时我也不知道。

我还需要观察、诊断、思考。

答案在2019年1月6日的【2019东哥跨年演讲暨精英晚宴】上发布,敬请期待!

备注:

本文图片及信息来自网络和实地探盘,一切最终信息以开发商公布为准。本文内容及观点仅供粉丝置业投资参考,根据个人需求而定。


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